Alternative Mietkauf?

24.03.2012 by

Was man zum Thema Mietkauf wissen sollte

Der Wunsch nach einem Eigenheim ist in Deutschland nach wie vor sehr verbreitet und die aktuell günstigen Bauzinsen machen das Bauen und Kaufen von Wohneigentum zusätzlich attraktiv. Neben dem herkömmlichen Erwerb einer Immobilie und der damit verbundenen Aufnahme einer entsprechenden, klassischen Baufinanzierung stellt zum Beispiel der sogenannte Mietkauf eine Alternative dar. Hierbei wird das Wohnobjekt zunächst nur gemietet, der endgültige Kauf erfolgt jedoch unter Anrechnung der bereits getätigten Mietzahlungen erst zu einem im Vorfeld vereinbarten Zeitpunkt einige Jahre später.

Frau trägt einen Umzugskarton.

© lassedesignen – Fotolia.com

Auf diese Weise kann man sich den Traum vom Eigenheim auch erfüllen, wenn man lediglich über geringe finanzielle Mittel verfügt und eine klassische Immobilienfinanzierung daher nicht alleine stemmen kann ohne in eine finanzielle Schieflage zu geraten. Grundsätzlich stehen bei einem Mietkauf zwei Hauptvarianten zur Verfügung.

Während man die Immobilie bei einem klassischen Mietkauf zu einem späteren Zeitpunkt erwerben muss, besteht bei einem Optionskauf immer die Möglichkeit, das Objekt nach der Mietphase doch nicht zu kaufen. Doch auch wenn der Mietkauf in den letzten Jahren durchaus beliebter geworden ist, gibt es dabei einiges zu beachten.

Vorteile eines Mietkaufs

Der Mietkauf einer Immobilie bringt auf den ersten Blick zweifellos einige Vorteile mit sich, denn während man bei einer klassischen Immobilienfinanzierung das potenzielle Eigenheim vor dem endgültigen Kauf lediglich einige Male besichtigen kann, bietet der Mietkauf die Möglichkeit, das Objekt zunächst testweise zur Miete zu bewohnen und erst zu einem späteren Zeitpunkt tatsächlich zu erwerben.

Ferner ist eine solche Art des Immobilienkaufs zu Beginn mit einem vergleichsweise geringeren Kapitalaufwand möglich, weil höchstens eine Anzahlung sowie eventuelle Gebühren für den Notar anfallen. Während der Mietkaufzeit besteht so also die Möglichkeit, Kapital anzusparen, um die Schlussrate später entsprechend finanzieren zu können. Im Vergleich zur normalen Immobilienfinanzierung sind die monatlichen Ausgaben damit flexibler, weil man Einzahlungen in Sparprodukte besser an die eigenen finanziellen Bedingungen anpassen kann als Kreditraten.

Oftmals wird beim Mietkauf auf einen besseren Schutz im Falle einer eintretenden Arbeitslosigkeit hingewiesen, jedoch besteht auch für Hausbesitzer, die eine normale Baufinanzierung abgeschlossen haben, meist die Möglichkeit vorübergehender Stundungen falls die Raten zeitweise nicht mehr aufgebracht werden können.

Nachteile eines Mietkaufs

Die Nachteile beim Kauf einer Immobilie durch Mietzahlungen sind recht vielfältig und von Fall zu Fall unterschiedlich. So liegt es in der Natur dieser Art der Veräußerung, dass sie für den Verkäufer finanziell nicht so attraktiv ist wie ein direkter Verkauf, bei dem der gesamte Verkaufspreis mit Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig wird. Deshalb sollte man sich die jeweilige Immobilie immer ganz genau anschauen, denn häufig handelt es sich bei Mietkaufobjekten um unattraktivere und meist ältere Immobilien, die eventuell einige Mängel aufweisen.

Dazu kommt, dass eigentlich immer nur ein Teil der Mietzahlungen tatsächlich auch auf den Kaufpreis angerechnet wird. So verringert sich der Kaufpreis bei einer monatlichen Mietzahlung von 800 Euro beispielsweise nur um 550 Euro pro Monat. Die Miete und damit die Zinsen liegen also recht hoch, was den Käufer dazu anspornen soll, möglichst früh einem endgültigen Kauf zuzustimmen. Dazu kommt, dass der Verkäufer im Vertrag bereits Klauseln einführen kann, die dafür sorgen, dass der potenzielle Käufer schon während der Mietdauer selbst für Schäden am Objekt und deren Reparatur aufkommen muss.

Berechnung eines Mietkaufs

Bei der Berechnung eines Mietkaufs gibt es viele verschiedene Aspekte zu berücksichtigen und auch die Ausgestaltung des Vertrags spielt eine wichtige Rolle. So kann man mit dem Verkäufer beispielsweise eine Anzahlung vereinbaren, die natürlich auch über die Laufzeit verzinst eingepreist werden muss. Darüber hinaus ist es wichtig, den Wert des Objektes mit Hilfe eines Gutachtens ermitteln zu lassen und Faktoren wie die Lage und den Zustand der Immobilie zu berücksichtigen.

Ferner spielt jedoch auch die Laufzeit des Mietkaufs eine große Rolle, denn wer ein Objekt zum Preis von 200.000 Euro kaufen möchte, wird bei einer Laufzeit von 10 Jahren wesentlich höhere Raten tragen müssen als bei einer Laufzeit von 20 Jahren. Einen weiteren recht bedeutenden Faktor stellt die Höhe des Zinssatzes dar, den der Verkäufer letztlich zugrunde legt. Dabei geht es um den Teil der monatlichen Mietzahlung, der nicht auf den Kaufpreis angerechnet wird. Hier gibt es auf dem Markt teilweise deutliche Unterschiede, so dass man auf jeden Fall einen genauen Blick darauf werfen sollte.

Vertragsgestaltung

Bei der Vertragsgestaltung sollte man zudem vorher festlegen, ob man die Immobilie nach einem bestimmten Zeitraum erwerben muss oder ob es sich lediglich um einen Optionskauf handelt. Für den Fall, dass diese Option nicht in Anspruch genommen wird, sollten ebenfalls Vertragsbedingungen ausgehandelt werden, denn ohne eine entsprechende Rückzahlungsvereinbarung könnten sonst die bisher geleisteten Zahlungen auf den Kaufpreis verloren sein.

Ein Mietkaufvertrag ist zudem bei einem Notar aufzusetzen und von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen, da im Grundbuch eine entsprechende Sicherheit eingetragen werden muss, damit der Käufer die Immobilie nach endgültiger Zahlung des Kaufpreises auch tatsächlich erhält und im Grundbuch als Eigentümer geführt wird. Darüber hinaus sollte man sich mit dem Verkäufer darauf einigen, wer die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung während der Mietkauf-Dauer übernimmt, denn dies kann frei von den Vertragsparteien festgelegt werden.

Besonderheiten

Leider kann es auch bei einem Mietkauf passieren, dass man die Raten aufgrund von Arbeitslosigkeit oder anderen finanziellen Problemen nicht mehr zahlen kann. In einem solchen Fall ist man leider nicht davor geschützt, von der Wohngenossenschaft oder dem Eigentümer eine Mietkündigung zu erhalten. Natürlich stellt sich dabei die Frage, wem das Haus in einem solchen Fall gehört. Wurde eine Rückzahlungsvereinbarung getroffen und eine entsprechende Sicherheit im Grundbuch eingetragen, kann man sein bisher eingezahltes Kapital, welches über dem reinen Mietzins lag, zurückerhalten. Der Mietzins ist dann natürlich verloren und die Immobilie bleibt auch weiterhin Eigentum des Verkäufers. Aber auch in diesem Fall sind die jeweiligen Vertragsbedingungen ausschlaggebend, weil es nur wenige allgemeingültige Regelungen für einen Mietkauf gibt.

Fazit

Wenn man sich den Mietkauf sowie seine Vor-und Nachteile einmal genauer anschaut, so sind eigentlich nur wenige Vorzüge im Vergleich zu einer klassischen Immobilienfinanzierung zu erkennen. Zwar bietet ein Mietkauf die Möglichkeit, mit wenig Kapital ein Objekt zu erwerben, doch liegen die Mietzinsen oftmals recht hoch. Hinzu kommt, dass eine solche Form des Immobilienerwerbs für den Verkäufer viele Nachteile mit sich bringt und ein Mietkauf daher oft nur bei schwer verkäuflichen Immobilien angeboten wird. Dies macht einen genauen Blick auf das Objekt notwendig, denn Verkaufsprobleme haben in der Regel Gründe. Somit ist ein Kauf über Mietzahlungen nur für solche Personen sinnvoll, die nicht genügend Kapital aufbringen können, um eine normale Baufinanzierung aufzunehmen.

Wer sich für einen Mietkauf entscheidet, sollte zudem die Bedingungen im Vertrag genau festhalten und über einen Notar eine Sicherheit im Grundbuch eintragen lassen, die sicherstellt, dass die Immobilie nach Zahlung der letzten Rate auch tatsächlich in seinen Besitz übergeht. Ferner ist es wichtig, mit dem Verkäufer eine Regelung für die Verteilung der laufenden Kosten des Objektes während der Mietdauer zu treffen, da es andernfalls passieren kann, dass man noch als Mieter alle Kosten, die für Reparaturen und die Instandhaltung des Hause anfallen, selbst tragen muss.

Wer die genannten Punkte berücksichtigt und zudem die Zinskosten bei den Verhandlungen niedrig halten kann, hat gute Chancen, auch über den Kauf per Mietzahlung eine attraktive Finanzierung zu nutzen. Sollte man jedoch in der Lage sein, eine klassische Baufinanzierung finanziell zu stemmen, stellt diese eindeutig den unkomplizierteren und interessanteren Weg dar.

 

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